房子是夫妻兩個(gè)人的共同財(cái)產(chǎn)，如果丈夫自己人進(jìn)行房產(chǎn)交易，妻子知曉后不同意售賣(mài)，那這份買(mǎi)房合同還有效嗎？深圳房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)律師以案析法，希望能給大家更多的幫助。

　　秦先生將產(chǎn)權(quán)屬于自己的一套房屋出售，突然被妻子邢女士“叫停”。 在購(gòu)買(mǎi)該房屋的吳先生了解情況后，檢方要求秦先生按照合同約定履行過(guò)戶(hù)手續(xù)，交付房屋并支付逾期交付的違約金。 日前，上海市閔行區(qū)人民法院責(zé)令邢女士取消房地產(chǎn)權(quán)利限制登記，秦先生將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給吳先生名下，并將吳先生和秦先生交付逾期交付房屋的違約金。 同時(shí)，吳先生被判處支付剩余的57萬(wàn)元，并拒絕了第三方邢女士關(guān)于合同無(wú)效的說(shuō)法。

　　買(mǎi)賣(mài)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利受到限制

　　秦先生與妻子在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，共同在中春路購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，該房屋產(chǎn)權(quán)僅登記在秦先生名下。后來(lái)因?yàn)榉蚱廾?，妻子邢女士去了美?guó)。今年6月13日，秦先生通過(guò)中介公司簽訂了《上海市房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，將該房屋以總價(jià)155萬(wàn)元的價(jià)格出售給吳先生，用于房屋內(nèi)的設(shè)施設(shè)備及裝修。簽訂合同前后，吳先生向先生支付定金及房款共計(jì)98萬(wàn)元，尚有房款57萬(wàn)元未支付。秦先生為此向吳先生出具了一張收據(jù)和一份同意書(shū)。同意書(shū)上寫(xiě)著我把房子賣(mài)了，2007年7月3日交房。

　　正當(dāng)吳先生享受著買(mǎi)房成真的喜悅時(shí)，卻突然傳來(lái)了一個(gè)震驚的消息：秦先生在美國(guó)的妻子邢女士在房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理了房屋權(quán)利限制手續(xù)。原來(lái)，秦先生夫婦關(guān)系多時(shí)不好，秦先生的妻子邢女士已于去年7月4日離家分居。夫妻正“忙”著進(jìn)行離婚訴訟。7月5日，也就是吳先生迎接新房的日子里，邢女士在房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)利限制的手續(xù)，房地產(chǎn)部門(mén)以法院已受理離婚訴訟，要求分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)為原因，于7月6日作出核準(zhǔn)。

　　吳先生聽(tīng)到這個(gè)消息，一怒將秦先生告上法庭，要求判令秦先生按合同約定履行過(guò)戶(hù)手續(xù)、交付房屋并償付逾期交房違約金。訴訟期間，法院根據(jù)秦先生夫妻的具體情況，依法追加邢女士為第三人參加訴訟。

　　離婚的夫妻也有同樣的“解除婚約”的態(tài)度

　　秦先生認(rèn)為他和邢女士是夫妻。吳先生同意繼續(xù)交易，即使他已經(jīng)明確表示，夫婦在出售時(shí)，他們有問(wèn)題。由于邢女士在交易中心對(duì)房屋的限制而提出離婚，導(dǎo)致房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓失敗。因未經(jīng)邢女士房屋共有人同意出售房屋，合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。

　　邢女士稱(chēng)，秦先生在離婚訴訟活動(dòng)期間，試圖將實(shí)屬夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)的房屋出售。發(fā)現(xiàn)我們這一發(fā)展情況后，就通知信息中介，要求學(xué)生他們自己不能及時(shí)進(jìn)行居間。后來(lái)得知已簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，正在不斷進(jìn)行市場(chǎng)交易，又至房產(chǎn)企業(yè)交易服務(wù)中心辦理了限制該房屋交易的手續(xù)。秦先生擅自處分夫妻之間共同財(cái)產(chǎn)，而吳先生在購(gòu)房時(shí)也明知這一基本情況，故訴請(qǐng)要求會(huì)計(jì)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

　　在回應(yīng)邢女士的說(shuō)法時(shí)，吳先生說(shuō)，第三方描述的事實(shí)沒(méi)有證據(jù)支持。 與秦先生的房屋買(mǎi)賣(mài)是雙方的真實(shí)意圖，雙方?jīng)]有惡意串通。 第三方的權(quán)利直到2007年7月3日才向房地產(chǎn)交易中心備案，交易中心也沒(méi)有提出異議。 本人按照二手房買(mǎi)賣(mài)的正常交易過(guò)程履行，履行過(guò)程中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，不同意第三方的訴訟請(qǐng)求。

　　秦先生說(shuō)，他把自己的房子賣(mài)給吳先生是因?yàn)橛袃斶€貸款的壓力和對(duì)法律的無(wú)知，沒(méi)有侵占共同財(cái)產(chǎn)。我認(rèn)為房屋可以以自己的名義處置房屋，所以第三方不提出異議。

　　第三人對(duì)房屋無(wú)直接支配權(quán)

　　法院可以認(rèn)為，第三人雖然我們基于中國(guó)婚姻家庭關(guān)系的存續(xù)而依法享有對(duì)涉案房屋與秦先生共有的權(quán)利，但在第三人未就此問(wèn)題提出自己主張且房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)未登記至其名下前，第三人通過(guò)實(shí)際情況并未發(fā)展取得對(duì)涉案房屋信息完全的直接影響支配和排他的權(quán)利，第三人對(duì)此相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)后果應(yīng)當(dāng)能夠有所不同判斷。秦先生教育作為一個(gè)登記的產(chǎn)權(quán)人將涉案房屋出售的行為方式并不重要構(gòu)成物權(quán)上的物權(quán)處分，而吳先生亦是一種基于對(duì)物權(quán)登記地信賴(lài)而簽訂了《上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為學(xué)生有效。因此，秦先生及第三人的抗辯及訴訟理由不能同時(shí)成立，不予采信。第三人要求會(huì)計(jì)確認(rèn)銷(xiāo)售合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

　　鑒于雙方業(yè)務(wù)關(guān)系的合法成立和有效，吳先生有權(quán)要求秦先生繼續(xù)履行合同。 吳先生要求秦先生辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)并交付房屋的請(qǐng)求得到了法律的支持。 根據(jù)秦先生出具的同意書(shū)，如秦先生未按約定履行房屋交付義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 吳先生提出的逾期交房違約金支付申請(qǐng)符合約定，得到支持。 根據(jù)實(shí)際情況，違約金暫計(jì)算至判決生效日期，如判決生效后秦先生未交付房屋，吳先生可另行提出索賠。

　　法官指出，如果第三方認(rèn)為秦先生的行為損害了他的利益，他可以通過(guò)其他渠道尋求賠償。考慮到秦先生和第三方邢女士目前正在辦理離婚手續(xù)，吳先生在支付剩余款項(xiàng)之前應(yīng)注意通知第三方，以便及時(shí)保護(hù)第三方的權(quán)利，而秦先生交房中的第三人也應(yīng)當(dāng)配合并幫助避免其可能產(chǎn)生的不利后果。

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