案例簡介

　　唐、劉、馬與海洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱海洋公司）于2013年簽訂了多份貸款合同，通過實(shí)際貸款和接受他人債權(quán)轉(zhuǎn)讓，獲得了海洋房地產(chǎn)公司貸款總額2.6億元的債權(quán)。海洋房地產(chǎn)公司無法償還唐、劉、馬貸款本息，為了保證貸款合同的履行，唐等三人于2014年6月18日與海洋公司簽訂了商品房銷售合同，表明買方為唐、劉、馬，并向當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)交易管理中心登記。
 

　　截至2014年6月18日，唐、劉、馬共支付3.61億元，其余3860.2萬元未支付。剩余房屋將在海洋公司完成所有標(biāo)的物房屋產(chǎn)權(quán)證書和土地使用權(quán)證書后30天內(nèi)支付給海洋公司3860.2萬元。本合同在執(zhí)行過程中發(fā)生爭議，實(shí)現(xiàn)債權(quán)的訴訟費(fèi)、公證費(fèi)、評估費(fèi)、律師費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等全部費(fèi)用由違約方承擔(dān)。
 

　　之后，由于某海公司拒絕履行房屋交付義務(wù)，唐、劉、馬隨后起訴，要求某海公司交付房屋，支付違約金并賠償損失。
 

　　一家海洋公司辯稱：唐三人和海洋公司不買賣房屋，雙方房屋銷售合同稱為銷售貸款，商品房銷售合同為貸款合同擔(dān)保，貸款利率過高，不受法律保護(hù)，貸款合同無效，房屋銷售合同無效，三人要求海洋公司交付房屋，支付違約金和損失費(fèi)用沒有法律依據(jù)。
 

　　【判決結(jié)果】
 

　　一審法院判決:一、海公司向湯、馬、劉支付違約金9275057.23元，支付律師費(fèi)416300元；某海公司宣判后提起上訴。
 

　　二審法院判決:撤銷一審民事判決，駁回唐、馬、劉的訴訟請求。
 

　　【深圳房產(chǎn)糾紛律師解讀】

　　(一)雙方是否構(gòu)成買賣合同的法律關(guān)系？
 

　　在簽訂本案爭議的商品房銷售合同之前，海洋公司與唐等三人之間確實(shí)存在貸款合同關(guān)系，為履行貸款合同，雙方簽訂了相應(yīng)的商品房預(yù)售合同，并辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記。但雙方爭議的商品房銷售合同是在海洋公司未償還貸款本金和利息后，經(jīng)過協(xié)商和對賬，貸款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩夸N售合同關(guān)系，貸款本金和利息轉(zhuǎn)變?yōu)橐阎Ц兜馁徺I款項(xiàng)，并就房屋交付、余額支付、違約責(zé)任等權(quán)利和義務(wù)達(dá)成協(xié)議。民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消除，除法律特別規(guī)定外，還需要通過法律關(guān)系參與者的意圖一致形成。尊重當(dāng)事人后續(xù)法律關(guān)系性質(zhì)變更的一致意圖是實(shí)施合同自由原則的問題。因此，法院不接受海洋公司持有的商品房銷售合同無效的主張。
 

　　(二)某海公司是否構(gòu)成違約？
 

　　在確認(rèn)商品房銷售合同合法有效的情況下，雙方同意合同項(xiàng)下支付的購買款項(xiàng)由原貸款本金和利息轉(zhuǎn)移，但一家海洋公司提出，欠款金額包括高利息。經(jīng)審查，雙方貸款利息的計(jì)算方法已超過法律規(guī)定的私人貸款利率保護(hù)上限。雙方包含高利息的欠款金額不能依法確認(rèn)。
 

　　根據(jù)法律保護(hù)的貸款利率，貸款本息總額未達(dá)到商品房銷售合同首付3.61億元，因此應(yīng)認(rèn)為唐等三人作為買方實(shí)際支付的購房金額未達(dá)到合同約定的首付款3.61億元，海洋公司未履行交付房屋的義務(wù)，不視為違約。
 

　　(三)本案適用法律的啟示:
 

　　在民事交易活動中，當(dāng)事人的意圖發(fā)生變化并不少見，除法律特別規(guī)定禁止的外，還應(yīng)當(dāng)予以許可。在本案中，雙方協(xié)商終止貸款合同關(guān)系，建立商品房銷售合同關(guān)系，不保證雙方之間的貸款合同履行，但當(dāng)貸款合同到期時(shí)，海洋公司難以償還債務(wù)，通過海洋公司所有商品房出售給唐等三名債權(quán)人，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的交易安排。交易安排不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
 

　　當(dāng)事人要求司法確認(rèn)和保護(hù)買方合同權(quán)利時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)審查貸款本息金額，避免當(dāng)事人簽訂商品房銷售合同，合法化非法高利率。唐和其他三人在法律保護(hù)上限內(nèi)計(jì)算的本息金額尚未足額支付合同約定的首次購買款項(xiàng)，海洋公司可以持有不交付房屋的辯護(hù)。

　　唐某等三人因某海公司逾期交房構(gòu)成違約，要求某海公司支付違約金和律師費(fèi)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。深圳房產(chǎn)糾紛律師