所有項(xiàng)目資產(chǎn)和手續(xù)的直接轉(zhuǎn)讓，包括政府出讓的土地使用權(quán)，通常類似于司法實(shí)踐中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)，在《城市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中有規(guī)定。但是，仍然存在許多涉及土地使用權(quán)證書、項(xiàng)目手續(xù)移交等因素的糾紛。深圳法律咨詢網(wǎng)為您解答一下有關(guān)的情況。

　　1、當(dāng)出讓人因不符合城市房地產(chǎn)管理法的要求而無法更改土地使用權(quán)證書或履行合同時(shí)，協(xié)議當(dāng)事人之一通常會(huì)聲稱項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效并將其提交法院。

　　根據(jù)最高人民法院的大量司法判例，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條(原第三十八條)是行政管理部門對(duì)不符合規(guī)定條件的房屋所有權(quán)變更登記作出的行政規(guī)定，而不是對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。違反該條款屬于合同標(biāo)的物的瑕疵，不影響合同的效力，但出讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因土地權(quán)屬證書不能過戶而導(dǎo)致合同無法履行的責(zé)任。

　　以劃撥方式可以取得土地資源使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民對(duì)于政府進(jìn)行審批，否則應(yīng)認(rèn)定合同無效，但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民需要政府部門批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定合同能夠有效。

　　2、建筑工程的程序復(fù)雜，轉(zhuǎn)讓各方在履行合同義務(wù)的順序上存在爭(zhēng)議，或轉(zhuǎn)讓合同因其中一方的違約而終止，當(dāng)一方履行了轉(zhuǎn)讓或付款義務(wù)時(shí)，在歸還各方財(cái)產(chǎn)和補(bǔ)償違約方面可能出現(xiàn)爭(zhēng)議。

　　3、在建項(xiàng)目涉及很多涉外合同，往往涉及涉外債權(quán)債務(wù)、抵押、擔(dān)保、訴訟等，并可能存在欠繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。因項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方隱瞞相關(guān)信息導(dǎo)致后續(xù)轉(zhuǎn)讓合同中止、解除、無效或受讓方遭受損失時(shí)，雖然轉(zhuǎn)讓方應(yīng)承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任，但在司法實(shí)踐中，通常認(rèn)定受讓方因未盡職調(diào)查承擔(dān)一小部分過錯(cuò)責(zé)任。

　　合規(guī)建議：

　　1、在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓各方簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議前，受讓人應(yīng)當(dāng)委托第三方對(duì)項(xiàng)目的土地所有權(quán)、債權(quán)債務(wù)以及相關(guān)信息、項(xiàng)目程序是否健全、法律是否禁止轉(zhuǎn)讓等進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，確保他們能夠如期取得項(xiàng)目的所有權(quán)。

　　2、項(xiàng)目在建的，應(yīng)當(dāng)調(diào)查項(xiàng)目進(jìn)展情況。比如拆遷是否完成，規(guī)劃是否合理，環(huán)境的潛在危機(jī)等。，避免項(xiàng)目移交后不必要的損失風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、合同關(guān)系雙方企業(yè)應(yīng)按《合同法》規(guī)定對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行移交和款項(xiàng)交付使用時(shí)間、順序及違約責(zé)任條款等詳細(xì)約定。

　　4、無論以何種方式轉(zhuǎn)讓住房項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓雙方都應(yīng)當(dāng)設(shè)立適當(dāng)?shù)膿?dān)保，確保合同的正常履行，并就救濟(jì)條款達(dá)成詳細(xì)協(xié)議。擔(dān)保方式應(yīng)當(dāng)符合擔(dān)保法的規(guī)定。

　　住宅項(xiàng)目的直接轉(zhuǎn)讓手續(xù)復(fù)雜，涉及的稅費(fèi)較高，因此，通常采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)間接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，也部分免除了相關(guān)法律(如城市房地產(chǎn)管理法)對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定和限制。

　　以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房屋開發(fā)項(xiàng)目僅在《公司法》框架內(nèi)進(jìn)行，即受讓方取得公司股東股份，不改變項(xiàng)目土地所有權(quán)，不存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。然而，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，公司法層面仍然存在大量風(fēng)險(xiǎn):

　　1、出讓方潛在的披露義務(wù)教育包括企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓前公司債權(quán)債務(wù)、對(duì)外貿(mào)易合同、勞動(dòng)合同、財(cái)務(wù)、繳稅情況等，實(shí)務(wù)中不能及時(shí)排除其隱瞞信息的可能性，致使受讓方遭受經(jīng)濟(jì)損失。雖然我國股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中通常可以存在一些約定股權(quán)變更前后債權(quán)債務(wù)自理的條款，但由于此類風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的滯后性，發(fā)生后出讓方是否需要具有賠償責(zé)任能力分析以及對(duì)自己公司能夠正常生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展活動(dòng)的影響都不容小視。

　　2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)符合《公司法》和項(xiàng)目公司章程關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，避免程序上的違規(guī)給雙方造成損失。特別是在國有股和外商投資股的轉(zhuǎn)讓過程中，一旦違反強(qiáng)制性程序規(guī)定，可能導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效。

　　3、受讓人和受讓人通常就公司股權(quán)的估價(jià)達(dá)成一致，但為避稅目的以不合理的低價(jià)進(jìn)行交易，一般被認(rèn)為是“惡意串通、損害國家、集體或第三方利益”，致使合同無效。

　　深圳法律咨詢網(wǎng)提醒大家，若項(xiàng)目建設(shè)用地是項(xiàng)目管理公司進(jìn)行違法取得，或在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，項(xiàng)目設(shè)計(jì)公司產(chǎn)品開發(fā)研究項(xiàng)目時(shí)違反了相關(guān)法律或與政府方的出讓合同，可能影響導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓后項(xiàng)目用地被政府方收回，或項(xiàng)目目標(biāo)公司遭受處罰，從而提高導(dǎo)致受讓方遭受損失。