眼下，新房的價(jià)格方面仍然還是有點(diǎn)問題難以承受，于是，二手房成了大家的首選。然而，由于我國相關(guān)國家法律體系尚不健全完善，二手房市場本身實(shí)際情況比較復(fù)雜，使得二手房交易過程中出現(xiàn)很多不規(guī)范的現(xiàn)象，糾紛事件時(shí)有可能發(fā)生。深圳著名房產(chǎn)律師整理了以下幾個(gè)案例及分析，歡迎閱讀。

　　案例1：2003年，他與丈夫離婚，兩人婚前都買了一套房子，他還支付了部分首付，并共同承擔(dān)銀行按揭還款義務(wù)。 離婚時(shí)，兩人沒有分開財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。 現(xiàn)在，前夫要再婚，而原來共有的財(cái)產(chǎn)要賣，如何保護(hù)權(quán)利

　　深圳著名房產(chǎn)律師分析： 離婚后的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)比較復(fù)雜，有多種情況需要區(qū)分。首先，查看共同財(cái)產(chǎn)的原始財(cái)產(chǎn)，即在沒有財(cái)產(chǎn)公證的情況下，是婚后單獨(dú)購買還是婚前一方單獨(dú)購買或婚前共同購買。婚后購買或者婚前共同購買，登記為共同所有權(quán)或者經(jīng)公證為共同財(cái)產(chǎn)的，是原配偶雙方的共同財(cái)產(chǎn)。在這個(gè)前提下，可以分為兩種情況： 一是原配偶在離婚時(shí)共同財(cái)產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）已經(jīng)分割，所有權(quán)明確。在這種情況下，財(cái)產(chǎn)屬于未經(jīng)原配偶同意將財(cái)產(chǎn)出售的一方，只能由房地產(chǎn)管理部門提供離婚判決書或者財(cái)產(chǎn)分割公證書，或者經(jīng)婚姻登記機(jī)關(guān)印章的雙方離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，并對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分析。二是原夫妻未分割共同財(cái)產(chǎn)（房地產(chǎn)）時(shí)離婚，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)不明。在這種情況下，當(dāng)事人一方出售房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由原夫妻雙方簽字認(rèn)定，房屋收益歸雙方共同所有。

　　該房是何某與前夫婚前所購，如果因?yàn)樗麄兛梢怨餐M(jìn)行財(cái)產(chǎn)問題沒有分割過，而何某的名字也在產(chǎn)權(quán)證中，那何某前夫無權(quán)單方處置以及房產(chǎn)；如果何某只是企業(yè)出資而無知識(shí)產(chǎn)權(quán)發(fā)展的話，則應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)出具公司出資方式證明，要求前夫償還首付款及婚后還貸金額的一半。

　　深圳著名房產(chǎn)律師提醒：要買這類房子的房子，在買房前，必須與離婚的夫妻雙方就買房事宜進(jìn)行面對(duì)面協(xié)商，否則，產(chǎn)權(quán)不明，合同無效。

　　案例二：俞某家有上輩人留下來的一套老房子，產(chǎn)權(quán)是其祖父。祖父母生有4個(gè)子女，俞某的父親是長子，俞某祖父和父親已經(jīng)去世后房子問題一直進(jìn)行出租。因其祖母還健在并和俞某一起居住，房租由俞某兄弟平分，產(chǎn)權(quán)也一直都是沒有一個(gè)分割。后來俞某生意上出現(xiàn)學(xué)生一點(diǎn)就是麻煩，資金管理周轉(zhuǎn)不靈，遂與他人簽訂了我國房屋可以轉(zhuǎn)讓技術(shù)協(xié)議，將老房子賣掉了。但過戶時(shí)，家人能夠得知后均提出一些異議，并訴至人民法院工作要求企業(yè)確認(rèn)勞動(dòng)合同行為無效。

　　深圳著名房產(chǎn)律師分析：首先，財(cái)產(chǎn)應(yīng)該分開，因?yàn)橛嗄棠倘匀皇牵鳛樨?cái)產(chǎn)的共有人，她自己享有一半的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 另一半財(cái)產(chǎn)作為祖父由余氏的一級(jí)繼承人平均分配，即余氏的祖母和她的子女每人得到財(cái)產(chǎn)的十分之一。 如果您想出售該物業(yè)，您可以選擇購買和轉(zhuǎn)讓其他繼承人的股份，以自己的名義，折扣或分配財(cái)產(chǎn)的所有繼承人的股份。 在出售時(shí)，所有共有人同意并按其份額分配收益。 因此，無論如何，于某無權(quán)單獨(dú)處分其他繼承人的財(cái)產(chǎn)，也不可能完成轉(zhuǎn)讓，合同無效。 給第三人造成的損失，由于某自行承擔(dān)。

　　深圳著名房產(chǎn)律師提醒： 如果購買二手房的人是要繼承房產(chǎn)，需要與所有購房共有人協(xié)商，否則難以轉(zhuǎn)讓。

　　案例三：張某于去年8月購買了二手房，9月底，賣方表示合同簽訂時(shí)房屋尚未到期，交付時(shí)間為今年11月1日，張某同意。 但后來當(dāng)張去收房時(shí)，租客說他的租期是明年11月1日，并拿出與賣家簽訂的原始合同。 最初，賣方一次性收到所有租金。 當(dāng)前，張瑞敏應(yīng)如何維護(hù)自己的合法權(quán)益

　　深圳著名房產(chǎn)律師分析：首先，有一句法律上的俚語“買賣不破租賃”，其含義是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不影響合法的租賃關(guān)系，也就是說雖然張某已經(jīng)取得的該房產(chǎn)的合法權(quán)屬證書，但是張某的商家與承租人之間依法簽訂的房屋租賃合同仍然有效，簡單地說，張某不能強(qiáng)令他搬走。其次，這種情況下，賣方有欺詐的嫌疑，張某可要求給他們過戶的中介公司作證，向法院或約定的仲裁機(jī)構(gòu)提起訴訟（仲裁），請(qǐng)求賣方賠償相應(yīng)損失或要求返還自產(chǎn)權(quán)過戶到張某名下起至明年11月1日的租金。

　　深圳著名房產(chǎn)律師提醒：如果企業(yè)購買二手房后賣家還有一個(gè)租賃市場關(guān)系，需特別需要注意，要在合同上補(bǔ)充學(xué)生明確交房時(shí)間。

　　案例4：肖王去年年底與張某簽訂了一年的租賃合同，并支付了一年的租金和押金。 現(xiàn)在張某告訴小王，他不想租，因?yàn)橛腥藖砜捶孔淤I，他也收到了定金，簽了合同。 小王能否要求法院確認(rèn)合同無效，并以同樣價(jià)格購買該房屋

　　深圳著名房產(chǎn)律師分析： 在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓前確立租賃權(quán)的，承租人在同等條件下享有房屋所有權(quán)優(yōu)先購買權(quán)，出租人不履行義務(wù)的，有權(quán)請(qǐng)求法院宣告房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓無效。《最高人民法院關(guān)于實(shí)施《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》第一百一十八條規(guī)定： “出租人出售出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人有同等條件的優(yōu)先購買權(quán)； 出租人不按照本規(guī)定出售房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋的買賣無效。”，即使張某簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，只要沒有證據(jù)表明承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)，王某仍然可以要求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效，并有優(yōu)先購買同價(jià)房屋的權(quán)利。

　　深圳著名房產(chǎn)律師提醒：如果我們消費(fèi)者的租賃期未滿，而房東拒租并將房子轉(zhuǎn)賣他人，則房東違約，并且由于此時(shí)學(xué)生自己發(fā)展具有中國優(yōu)先選擇購買權(quán)，可同等價(jià)格可以購買該房產(chǎn)。

　　如果您現(xiàn)在想買二手房，或者也處于這樣的法律問題中，歡迎咨詢深圳著名房產(chǎn)律師，專業(yè)的事情還是交給專業(yè)的人來做。